IRR（内部収益率）とは？計算式や活用法を解説

IRR（内部収益率）とは将来の収益性を計る指標で、主に不動産投資で活用されます。この記事ではIRRの計算方法とメリット・デメリット、利回りやNPV（正味現在価値）との違い、IRRが高い物件の特徴を解説します。不動産投資を始めたい、投資物件を探すにあたっての判断基準を知りたい方はぜひ参考にしてください。

目次

IRR（内部収益率）とは？利回りとの違い

IRR（Internal Rate of Return：内部収益率）は、将来の収益性を表す指標です。主に不動産投資での物件選びに利用され、一般的にIRRが高いほど早期に投資資金を回収できるといわれます。

IRRで示されるのは、投資により得られる将来のキャッシュフローの現在価値と、投資額の現在価値が等しくなる割引率です。ここではまず「割引率」と「現在価値」の意味および、IRRと利回りの違いを確認しましょう。

そもそも「割引率」「現在価値」とは

資産運用においてお金の価値は、時間の経過と共に変化するとされます。具体的には現時点のお金の価値が最も高く、遠い将来ほど不確定要素が増えるため価値が下がるといわれます。

このお金の価値の増減を考慮し、資金効率が良い資産形成を目指すために利用されるのがIRRです。IRRを考えるにはまず、「割引率」と「現在価値」「将来価値」の概要を確認しましょう。

ここで、一例を紹介します。仮に、利回りが年利5％の金融商品を100万円購入したとしましょう。この場合、1年後には100万円の資金が105万円に増えるため割引率は5％となります。

それぞれの計算式は、以下のとおりです。

先ほどの例でいうと、現在価値の100万円は「105万円／（1＋0.05）^1」で求められます。反対に将来価値は、「100万円×（1 + 0.05）^1」で105万円です。同様に2年後の将来価値は、110万2,500円（100万円×（1 + 0.05）^2）と計算できます。

IRR（内部収益率）と利回りとの違い

IRRと同じく、収益性を表す指標に利回りがあります。利回りは、投資金額に対する収益の割合です。たとえば100万円で購入した株式から1万円の配当金を獲得し、1年後に105万円で売却したとすると、利回りは6％（（1万円＋5万円）÷100万円）となります。

IRRと利回りの違いは、時間的価値を考慮しているか否かです。IRRでは、投資期間が伸びるほど投資から得た利益を複利運用できる時間が長くなるため、より多くの利益の獲得を狙えるとされます。また反対に、短期間で発生した収益ほど価値が高いと考えられます。

一方の利回りは、収益が発生するタイミングを考慮しません。また、複利効果を含めずに算出されます。長期運用が一般的な不動産投資を検討するのであれば、利回りとIRRを併用することでより精度の高い投資判断ができるでしょう。

IRR（内部収益率）の計算式とエクセルでの計算方法

ここからは、IRRの計算式とエクセルでの計算方法を解説します。投資を検討している不動産がある方は、ぜひ算出にチャレンジしてみましょう。

IRR（内部収益率）の計算式

時間的価値を考慮するIRRは、現在の投資額と将来得られるキャッシュフローをもとに算出します。IRRの計算式は、以下のとおりです。

仮に、100万円を毎年2％の利子を受け取れる債券に投資し、3年後に償還を受けたとしましょう。その場合のキャッシュフローは、以下のとおりです。

• 1年目：100万円×2％= 2万円
• 2年目：100万円×2％= 2万円
• 3年目：100万円×2％+100万円= 102万円

1年目および2年目のキャッシュフローは、それぞれ利子の2万円です。3年目は利子の2万円と償還金の100万円を合わせた102万円がキャッシュフローとなります。上記の計算式に当てはめると、IRRは2％と算出できます。

IRR（内部収益率）のエクセルでの計算方法

前項で紹介した計算式を用いれば、IRRの算出は可能です。ただし、計算式が複雑なためわかりにくいと感じる方もいるでしょう。場合によっては、計算ミスにより正しい数値が出せないかもしれません。

IRRをより簡単かつ正確に求めるには、エクセルを使う方法もあります。ここでは、エクセルでIRRを計算する方法を詳しく解説します。

なお、算出シミュレーションの条件は以下のとおりです。

• 投資額の現在価値　　 ：60万円
• キャッシュフロー1年目：10万円
• キャッシュフロー2年目：15万円
• キャッシュフロー3年目：20万円

数値を入力する

IRRを計算するには、まずエクセルのワークシートにキャッシュフローを入力しましょう。

ポイントは、0年目は初期投資額を記載する点です。初期投資額は支出となるため、マイナスで入力します。1年目以降は支出のほうが多ければマイナス、収入のほうが多ければプラスで入力してください。

IRR関数を入力する

キャッシュフローを入力したら、IRR関数を入力しましょう。入力方法は、直接入力する方法と関数の挿入から入力する方法があります。

【1．直接入力する】

直接入力する場合は、IRRを算出したいセルに「=IRR(範囲)」と入力しましょう。上記の例の場合、範囲は「B2:B5」です。

【2．関数の挿入を使う】

関数の挿入を使うときにはまず、関数の挿入ボックスでIRRを選択します。次に、関数の引数ボックスで、範囲を入力しましょう。

範囲の入力が終わりOKをクリックすれば、直接入力したときと同様にIRRの数値が自動的に算出されます。

IRR（内部収益率）を不動産投資に活用するメリット

IRRが不動産投資で多く活用されるのは、先述したとおり時間的価値を考慮したリターンを算出できるためです。不動産は、年によってキャッシュフローの変動が大きい資産の1つです。そのため不動産への投資計画を立てるのであれば、IRRはぜひ考慮したい指標といえます。

ここでは、IRRを不動産投資に活用するメリットを解説します。

投資の全期間にわたる収益性を評価できる

IRRを不動産投資に活用するメリットは、投資の全期間にわたる収益性を評価できる点です。不動産投資は多くの場合、長期で運用をします。そのため、運用途中にキャッシュフローが大きく変動することがあります。

キャッシュフローが変動するケースの一例を、以下で確認しましょう。

• 空室戸数が増減したとき
• 周辺の家賃相場に変動があったとき
• 大規模修繕やリフォームを実施したとき

空室戸数が増減すると、得られる賃貸収入が変わります。また、周辺の家賃相場に変動があったときには、家賃の見直しにより賃貸収入が増減するでしょう。そのほか、大規模修繕やリフォームを実施した年は、支出が大幅に増加します。

IRRは全期間にわたる収益性を評価できることから、運用中の収支の変動が大きい不動産投資の収益性を判断するのに適した指標といえるでしょう。

利回りではわからない収益性を判断できる

利回りではわからない収益性を判断できる点も、IRRのメリットです。先述のとおり利回りは投資金額に対する収益の割合ですが、一般的に1年間の収支で算出されます。そのため、物件購入から売却までの具体的な収益性を判断できません。

一方IRRであれば、時間的価値が考慮されるため運用期間全体の収益性を明確にできます。投資全体を通じた収益性を知りたいと考えているのであれば、IRRをぜひ活用してください。

また、収益性が高い物件を直感的に判断しやすいため、不動産を複数保有している方にも活用しやすい指標の1つです。

IRR（内部収益率）のデメリットや注意点

ここまで解説してきたとおりIRRは不動産投資に有効な指標の1つですが、いくつかのデメリットや注意点もあります。ここでは、IRRを見る際に知っておきたい3つのポイントを解説します。

利益額の大きさを考慮できない

IRRはあくまでも、収益率だけを測る指標です。そのため、収益額や投資規模までは判断できません。一例を以下で確認しましょう。

年数	収益
	不動産A	不動産B
0	－2,000万円	－500万円
1	40万円	15万円
2	60万円	20万円
3	50万円	15万円
4	2,040万円	510万円
合計収益	190万円	60万円
IRR	2％	3％

不動産Aと不動産Bでは、不動産Aのほうが投資規模が大きく多くの不動産収入を得られます。しかしIRRを見ると、不動産Bのほうが高くなります。IRRを参考に投資物件を探す際には、収益額が大きい不動産を見落とすことがないよう、投資規模や収益額も確認することが重要です。

長期的な投資計画には適さない場合がある

IRRは短期で発生した利益ほど高く評価され、長期的な投資計画は評価されにくくなる傾向があります。一例を以下で確認しましょう。

年数	収益
	不動産A	不動産B
0	－500万円	－500万円
1	20万円	23万円
2	20万円	23万円
3	20万円	23万円
4	20万円	23万円
5	20万円	523万円
6	20万円
7	20万円
8	20万円
9	20万円
10	520万円
合計収益	200万円	92万円
IRR	4％	5％

不動産Aは10年にわたり運用をし、200万円の収益を得ました。一方不動産Bの収益は5年間で92万円となっています。収益額だけで見ると不動産Aは不動産Bの2倍以上ですが、IRRは不動産Bのほうが高くなっています。

このように長期で投資を行った場合、得られた合計収益額は多いにもかかわらずIRRが低いケースがあることは押さえておきましょう。

マイナス収益があると計算できない

IRRは、投資期間中にマイナス収益があると計算できない点も気を付けたいポイントです。以下で、一例を確認しましょう。

このように、期間内にマイナス収益があるときには、IRRを算出できません。利益を得ていない不動産の収益性を測るには、IRR以外の指標を活用するしかなさそうです。

IRR（内部収益率）とNPV（正味現在価値）の違いとは

IRRと同じく現在価値を見る指標に、NPV（Net Present Value：正味現在価値）があります。NPVとIRRは混同されることもありますが、それぞれの相違点をしっかりと押さえ使い分けることが肝心です。

ここでは、NPVの概要と計算方法、メリットデメリットおよびIRRとの使い分けのポイントを解説します。

NPV（正味現在価値）は投資の判断基準となる指標

NPVは正味現在価値と呼ばれ、収益額をもとに投資を評価する指標です。NPVとIRRの違いを、以下で確認しましょう。

将来的に得られる収益の価値を現在価値に直す点では、NPVもIRRも同じです。IRRは将来価値と現在価値の差がゼロになる収益率に焦点を当てますが、NPVはその差額自体にフォーカスしている点が大きな違いといえるでしょう。

IRRは、割合が高いほど物件の収益性が高いと判断できます。一方NPVでは数値がプラスであれば投資価値があり、マイナスの場合は投資価値がない物件と考えられます。

NPV（正味現在価値）の計算方法

ここでは、NPVの計算方法を確認しましょう。NPVを計算するにはまず、現在価値（PV）を求める必要があります。PVの計算式は、以下のとおりです。

PVの算出に用いる「n年後のお金」は、IRRの計算式で使用した将来価値と同じです。つまりIRRとNPVは、どちらも同じ「現在価値」を使って算出することがわかります。

NPVは、投資によって得られる収益の現在価値と初期投資費用との差額を表す指標です。そのためNPVを求めるには、さらに以下の計算をします。

IRRと同様に、NPVもエクセルで算出可能です。投資シミュレーションの一例を以下で確認しましょう。

項目		不動産A	不動産B
割引率		5％
初期投資額		5,000万円
収益	1年目	1,300万円	800万円
	2年目	1,300万円	800万円
	3年目	1,300万円	800万円
	4年目	1,300万円	800万円
	5年目	1,300万円	800万円
NPV		628万3,197円 （5,628万3,197円－5,000万円）	－1,536万4,187円 （5,000万円－3,463万5,813円）

不動産AはNPVがプラスのため、投資価値があると判断できます。一方、不動産BはNPVがマイナスであることから、投資価値はないと考えられます。

NPV（正味現在価値）のメリットとデメリット

NVPのメリットおよびデメリットは、以下のとおりです。

メリット	デメリット
判断基準がわかりやすい 少額案件の過大評価を防げる	割引率の設定が難しい タイミングによってはNVPを算出しにくい

NPVは、初期投資に対して現在価値でどのくらいの利益を得られる可能性があるかがわかります。そのため、判断基準が明確で投資に活用しやすい点がメリットといえるでしょう。また少額案件の過大評価を防げる点も、NVPの特徴といえます。

デメリットは、割引率の設定が難しい点です。NPVの算出は割引率の影響を大きく受けるため、事実や根拠に基づいた正確な数値を設定できるかがポイントとなります。

そのほか、タイミングによってはNPVを算出しにくい点もデメリットの1つです。NPVは将来的に期待できるキャッシュフローをもとに算出するため、過去データや追加投資等の組み入れは難しいでしょう。

IRRとNPVを使い分けるポイント

IRRとNPVの使い分けのポイントは、以下のとおりです。

投資予算に限りがある場合や収益額よりも収益率を重視した投資をしたい場合は、IRRを活用してください。

投資予算への制限が少なく収益額を重視した投資をしたいと考えているのであれば、NPVによる投資判断が有効です。また、複数物件の収益額を比較検討したいときにも、NPVを活用しましょう。

IRR（内部収益率）の具体的な活用方法

IRRの具体的な活用方法をあらかじめ確認することで、実際の投資判断に取り入れやすくなります。ここでは一例としてIRRとハードルレート（資本コスト）の比較方法および、投資物件選択への役立て方を紹介します。

IRRとハードルレートを比較する

活用方法の1つめは、IRRとハードルレートの比較です。ハードルレートとは、投資をするうえで最低限必要な利回りです。ハードルレートの目安は投資の条件や投資目的によって変わるため、一概にはいえません。

ハードルレートよりもIRRが大きい物件は高収益率が見込まれるため、ぜひ投資を検討しましょう。一方、ハードルレートよりもIRRが小さい場合は、収益率の見込みが低いため投資は再検討したほうが良さそうです。

投資先の選択に役立てる

先述のとおり複数の不動産の収益額を比較したいときには、NPVが適しています。しかし、複数の不動産の収益性を比べたいと考えているのであれば、IRRを活用しましょう。収益性を比較検討することで、投資効率が良い物件の選定を実現できます。

また収益率を計れるIRRは債券や株式、預貯金といった不動産以外の資産と不動産の収益性を比較したいときにも有効です。投資する資産を決める判断材料が欲しいと考えている方は、ぜひIRRを活用しましょう。

IRR（内部収益率）が高い物件の特徴

IRRが高い物件の特徴には、以下の3つがあげられます。

• キャッシュフローが早い段階でプラスになる
• 高値での売却が期待できる
• 融資が受けやすい

IRRは投資の判断材料として有効ですが、投資物件を選定するにあたりすべての物件について算出するのは困難です。あらかじめIRRが高い物件の特徴を確認することで、手間を抑えたスムーズな物件選びを目指しましょう。

キャッシュフローが早い段階でプラスになる

キャッシュフローが早い段階でプラスになる物件は、IRRが高い傾向があります。キャッシュフローが早くプラスになる物件の一例を、以下で確認しましょう。

• 法定耐用年数を超えている
• 管理コストが低い

法定耐用年数を超えている物件は短期間で減価償却費を計上できるため、キャッシュフローがプラスになりやすいです。また管理コストが低い物件は支出が少なく高い利回りが期待できることから、IRRが高くなる傾向があります。

高値での売却が期待できる

高値での売却が期待できる物件も、IRRが高くなります。高値での売却を目指せる物件の特徴は、以下のとおりです。

• 駅近物件
• 首都圏など人口が減りにくいエリアの物件
• 利便性が高いエリアの物件
• 「住みたいまちランキング」などで人気のエリアの物件

高値での売却が実現できれば、売却時に大きな利益を得られます。結果として将来的なキャッシュフローが増え、IRRも高くなると考えられるでしょう。

融資が受けやすい

金融機関からの融資が受けやすい物件も、IRRが高くなります。融資が受けやすい物件の特徴は、以下のとおりです。

• ワンルームマンション
• 新築
• 東京近郊エリア

これらに該当する物件は需要が高く安定的な賃貸収入が見込めるため、融資を受けやすいとされます。融資の活用により自己資金を抑えた不動産投資をすれば資金回収が早まるため、早期のキャッシュフローの獲得とIRRの向上が期待できるでしょう。

IRR（内部収益率）まとめ

IRR（内部収益率）とは、将来的に得られるキャッシュフローの収益率を表す指標です。時間的価値を組入れて算出するため利回りではわからない収益性を判断できるメリットがある一方で、収益額の大きさが計れない点や長期的な投資計画の投資材料としては適していないといった注意点があります。

投資物件を選定するにあたっては収益率を判断できるIRRに加え、収益額の指標であるNPVも併用するとよいでしょう。

IRRは収益率が高い物件を選ぶうえで非常に有効ですが、すべての不動産のIRRを算出することはできません。キャッシュフローが早期にプラスになる、高値売却が期待できる、融資を受けやすいといった、高IRRが期待できる物件の特徴をあらかじめ押さえておくことで、スムーズな不動産物件の選定と投資のスタートを実現しましょう。