譲渡所得とは？計算方法や不動産売却でかかる税金を紹介

土地や建物、株式などの資産を「譲渡」したときに生じる所得を譲渡所得と呼びます。不動産売却する際は、短期譲渡所得か長期譲渡所得かによって税率が異なる点に注意が必要です。

本記事では、譲渡所得の概要や所得税の計算方法について解説します。

目次

譲渡所得とは

譲渡所得とは、土地や建物、株式などの資産を「譲渡」したときに生じる所得のことです。

譲渡とは、有償無償関係なく、所有する資産を移転させるすべての行為を指します。一般的な売買だけでなく、法人などに対する現物出資も譲渡所得のひとつで、所得税の課税対象です。

なお、事業用商品などの棚卸資産や山林などを譲渡した場合は、譲渡所得に該当しません。それぞれ、事業所得もしくは雑所得、山林所得に該当します。

譲渡所得の対象となるもの

譲渡所得の対象になるのは、次のような資産です。

• 土地、借地権、建物
• 株式等、金地金
• 宝石、書画、骨董
• 船舶、機械器具
• 漁業権、ゴルフ会員権、特許権、著作権、鉱業権
• 土石（砂）　など

貴金属や宝石など

生活用動産のうち貴金属や宝石などは、1個または1組の譲渡価格が30万円以上になる場合に限り、譲渡所得として課税の対象となります。

譲渡しても課税対象外のもの

貸付金や売掛金などの金銭債権の譲渡は、譲渡所得に該当しません。また、以下の資産を譲渡した場合も、譲渡所得の課税対象外です。

• 家具、通勤用自動車、衣類など生活用動産（一部の高額なものを除く）
• 強制換価手続きや競売などで譲渡したもの
• 貸付信託の受益権等の譲渡　など

譲渡所得の計算方法（土地・建物を譲渡したとき）

土地や建物を譲渡したときの譲渡所得は、以下の式で計算します。

ここから、収入金額・取得費・譲渡費用・特別控除額の意味について解説します。

収入金額とは

一般的に、収入金額とは、譲渡の対価として受け取る金額のことです。土地・建物を譲渡する際に譲渡から年末までの固定資産税や都市計画税に相当する金額を受けた場合や、金銭の代わりに物や権利を受け取った場合も、収入金額に該当します。

なお、個人が法人に対して不動産を時価の2分の1を下回る金額で売却した場合や、贈与した場合は、時価が収入金額になるため注意しましょう。

参考）国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
参考）国税庁「No.3214 土地建物を売ったときの収入金額に含める金額」

取得費とは

取得費とは、売却した不動産の購入代金や建築代金、購入手数料・設備費・リフォーム費用等です。その他にも、主に以下の項目が取得費に含まれます（事業所得などの必要経費として計上したものを除く）。

• 土地・建物を取得した際に納付した登録免許税・登記費用・不動産取得税・印紙税等
• 購入物件から借主を立ち退かせるために支払った立退料
• 土地の測量費用

なお、先祖伝来の土地を売却する場合のように、購入代金がわからないケースもあるでしょう。その場合は、売った金額の5％相当額を取得費とすることが決められています。

たとえば、1,500万円で不動産を売却した際に当初の購入代金が不明な場合は、75万円が取得費です。

参考）国税庁「No.3252 取得費となるもの」
参考）国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」

譲渡費用とは

譲渡費用とは土地や建物を売却するにあたって、直接かかった費用のことです。主な譲渡費用として、以下が挙げられます。

• 土地や建物を売る際に支払った仲介手数料
• 売主が負担した分の印紙税
• 貸家を売却するにあたって、借家人に家屋を明け渡してもらうために支払う立退料
• 土地を売却するために建物を壊した際の取り壊し費用や建物の損失額

なお、資産の維持や管理にかかった費用は譲渡費用に該当しません。

参考）国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」

特別控除額とは

特別控除額とは、一定の要件を満たす場合に、譲渡所得を計算する際に引ける金額のことです。そのため、特別控除の制度を適用することで、節税につながる可能性があります。

特別控除額は、適用可能な制度によって異なるため注意が必要です。たとえば、収容などで土地や建物を譲渡した場合は、最大で5,000万円の控除を受けられることがあります。

なお、特別控除を適用するには、確定申告時に書類の添付が必要です。

譲渡所得の計算方法（株式を譲渡したとき）

株式などを譲渡したときの譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。

上場株式などを売却する場合も一般株式などを売却する場合も、上記の計算式を使用します。ただし、原則として一方の損失を他方の譲渡所得から控除できないため、別々に計算しなければなりません。

参考）国税庁「No.1463 株式等を譲渡したときの課税（申告分離課税）」

譲渡所得の計算方法（土地・建物・株式等以外を譲渡したとき）

土地・建物・株式等以外を譲渡した場合は、譲渡所得を計算するにあたってまず譲渡益を計算しなければなりません。譲渡益の計算式は、以下のとおりです。

続いて、以下の式で譲渡所得を計算します。

なお、特別控除額として引けるのは、短期譲渡所得分と長期譲渡所得分を合計して50万円までです。まず短期譲渡所得の譲渡益を引いてから、まだ残りがある場合は長期譲渡所得の譲渡益も引けます。

参考）国税庁「No.1460 譲渡所得（土地、建物及び株式等以外の資産を譲渡したとき）」

短期譲渡所得・長期譲渡所得とは

譲渡所得は、対象の資産をどれくらいの期間保有していたかによって区分されます。所有期間が5年以下の資産を売却した場合に生じる所得が「短期譲渡所得」、5年を超えて保有していた資産を売却した場合に生じる所得が「長期譲渡所得」です。

土地や建物を売却する際は、区分によって適用される税率が変わります。売却した年の1月1日時点における所有期間が判定の基準です。

また、土地・建物以外の資産についても、原則として保有期間に応じて短期と長期に分けて譲渡益を算出します。ただし、株式などの譲渡については、このような区分は設けられていません。

譲渡所得の課税方法

譲渡所得に対する課税方法は、譲渡対象によって異なる点に注意しましょう。ここから、土地・建物を譲渡した場合、株式などを譲渡した場合、それ以外のものを譲渡した場合に分けて、課税方法を解説します。

土地・建物を譲渡した際の課税方法

土地や建物を譲渡した際の課税方法は、申告分離課税が採用されています。申告分離課税とは、給与所得など他の所得と合算せず、別に税額を計算して確定申告で納税する制度のことです。

土地や建物を譲渡した際の短期譲渡所得の税額は、以下の式で計算できます。

また、長期譲渡所得の税額は、以下のとおりです。

株式などを譲渡した際の課税方法

株式などを譲渡した際の課税方法にも、申告分離課税が採用されています。上場株式などを譲渡した場合も一般株式などを譲渡した場合も、税額の計算方法は以下のとおりです。

株式などの場合は、長期・短期による税額の違いは生じない点に注意しましょう。

土地・建物・株式等以外を譲渡した際の課税方法

土地・建物・株式等以外を譲渡した際の課税方法としては、総合課税が採用されています。総合課税とは、不動産所得・事業所得・給与所得など対象となる所得と合計して税額を計算する制度です。

たとえば、ゴルフ会員権を売却したことで発生した譲渡所得は総合課税の対象となるため、他の総合課税対象の所得とあわせて税額を計算します。ただし、ゴルフ会員権の譲渡で発生した損失は、他の所得と損益通算できません。

また、他の所得と合算するにあたって、短期譲渡所得は全額を加えるのに対し、長期譲渡所得は2分の1に相当する額を加えます。

不動産の譲渡所得で注意すること

不動産の譲渡所得を計算するうえで、注意することは以下のとおりです。

• 所有年数を確認する
• 税金の特例を適用できないか確認する
• 分離課税である点を理解する

各注意点を確認していきましょう。

所有年数を確認する

不動産売却を検討している場合は、まず現在の所有年数を確認しましょう。短期譲渡所得には30％の所得税が課されるのに対し、長期譲渡所得の場合の所得税率は15％です。

不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えているか、5年以内かが所有期間の判断基準です。売却を検討している時点で境目の場合は、長期譲渡所得に該当するまで待つことも検討しましょう。

税金の特例を適用できないか確認する

不動産を売却するにあたって、税金の特例を適用できないか確認しましょう。要件を満たしており、特別控除額を譲渡所得から引ければ節税につながります。

なお、特別控除額の限度は、その年の譲渡益の全体を通じて合計5,000万円までです。特別控除額を控除するにあたって特例を適用する順番については、国税庁が定めています。

参考）国税庁「No.3223 譲渡所得の特別控除の種類」

土地・建物を売却した際の譲渡所得税の計算例

土地・建物を売却した際の譲渡所得税を計算する際は、長期譲渡所得と短期譲渡所得を分けて対応しなければなりません。それぞれの計算例を紹介します。

長期譲渡所得の場合

所有期間6年の不動産を売却したケースで、収入金額9,000万円、取得費2,500万円、譲渡費用500万円（特別控除額なし）の譲渡所得税の計算例を紹介します。

まず、課税譲渡所得金額は6,000万円です（9,000万円 − （2,500万円 ＋ 500万円） − 0）。

6,000万円は長期譲渡所得のため、所得税15％、復興特別所得税2.1％、住民税5％を適用します。各税金の計算結果は、以下のとおりです。

• 所得税：900万円（6,000万円 × 15％）
• 復興特別所得税：18.9万円（900万円 × 2.1％）
• 住民税：300万円（6,000万円 × 5％）
• 合計：1,218.9万円

なお、6,000万円に20.315％をかけた場合も、同様に合計税額を計算できます。

短期譲渡所得の場合

所有期間4年の不動産を売却したケースで、収入金額6,000万円、取得費3,500万円、譲渡費用500万円（特別控除額なし）の譲渡所得税の計算例を紹介します。

まず、課税譲渡所得金額は2,000万円です（6,000万円 − （3,500万円 ＋ 500万円） − 0）。

続いて、今回は短期譲渡所得にあたるため、2,000万円に対して所得税30％、復興特別所得税2.1％、住民税9％を適用して税金を計算しましょう。

• 所得税：600万円（2,000万円 × 30％）
• 復興特別所得税：12.6万円（600万円 × 2.1％）
• 住民税：180万円（2,000万円 × 9％）
• 合計：792.6万円

2,000万円に39.63％をかけた場合も、同様に792.6万円を導き出せます。

株式などを売却した際の譲渡所得税の計算例

上場企業の株式を売却したケースで、収入金額300万円、取得費195万円、委託手数料5万円の譲渡所得税の計算例を紹介します。

まず、課税譲渡所得金額は100万円です（300万円 − （195万円 ＋ 5万円） ）。続いて、100万円に対して所得税15％、復興特別所得税2.1％、住民税5％を適用して税金を計算しましょう。

• 所得税：15万円（100万円 × 15％）
• 復興特別所得税：3,150円（15万円 × 2.1％）
• 住民税：5万円（100万円 × 5％）
• 合計：20万3,150円

なお、100万円に20.315％をかけた場合は、合計額は20万3,150円です。

土地・建物・株式等以外を売却した際の譲渡所得税の計算例

土地・建物・株式等以外を売却した際は、総合課税で計算しなければなりません。そこで、シンプルにするため今回は他の所得が発生せず、所得控除も適用しない前提で計算例を紹介します（※）。

95万円で取得して10年間保有していた貴金属を180万円で売却（譲渡費用は5万円）したケースで計算してみましょう。

まず、譲渡益は80万円です（180万円 − （95万円 ＋ 5万円））。また、特別控除を最大50万円引けるため、課税譲渡所得は30万円になります（80万円 − 50万円）。

さらに、今回は保有期間5年超で長期譲渡所得の対象です。そのため、他の所得と合算する際（今回は「なし」）は、2分の1の「15万円」を使います。

最後に、所得合計に応じた所得税率や住民税率を乗じることで、譲渡所得にかかる税金の算出が可能です。

※実際には、基礎控除など何かしらの所得控除を受けられることが一般的

特例を適用して特別控除できる可能性がある主なケース

譲渡所得の計算において、特例を適用して特別控除できるケースは主に以下のとおりです。

• 収用で土地・建物を譲渡した
• マイホームを譲渡した
• 空き家を譲渡した

各ケースの要件や特別控除額などについて解説します。

収用で土地・建物を譲渡した場合

収用などの事情で土地や建物を譲渡した場合は、最高で5,000万円を控除できます。収用とは、公共事業を実施する側が、所有者と協議したうえで土地や建物の所有権を得ることです。

特例を適用するためには、以下の要件をすべて満たさなければなりません。

• 売った土地や建物が固定資産である（不動産業者が販売目的で所有しているものでない）
• 土地なら土地、建物なら建物のように、同じ種類の資産を買い換える
• 一定期間内に代わりの資産を取得する

参考）国税庁「No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例」

マイホームを譲渡した場合

居住用の不動産（マイホーム）を売却した場合は、特例を適用して最高3,000万円まで控除できる可能性があります。適用にあたって、短期譲渡所得か長期譲渡所得かは問われません。

適用するためには、対象の資産が以下いずれかの要件を満たさなければなりません。

• 現在自分が住んでいる家屋
• 過去に住んでいた家屋
• 現在もしくは過去に住んでいた家屋とともに売却した敷地や借家権
• 家屋を取り壊した際の敷地の場合は、期間などの条件を満たしている
• 災害で滅失した家屋の場合は、その敷地を区分に応じた期限までに売る

また、上記いずれかを満たすだけでなく、特定の特例の適用を一定期間内に受けていないことや、特別の関係のある人に売ったものではないことなども要件として設定されています。

参考）国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

空き家を譲渡した場合

2016年4月1日から2027年12月31日までに空き家を売却した場合も、特例を適用して最高3,000万円まで控除できる可能性があります。空き家とは、相続もしくは遺贈で取得した被相続人居住用家屋やその敷地などのことです。

特例を適用するためには、以下の要件をすべて満たさなければなりません。

• 1981年5月31日以前に建築された
• 区分所有建物登記がされている建物ではない
• 相続開始直前に、被相続人以外に居住していた人がいない

その他にも、取得の経緯や売却する不動産の内容、期間などさまざまな要件が定められています。また、2024年1月1日以降の譲渡で対象不動産の相続人が3人以上いる場合は、適用可能な控除額は最高2,000万円までです。

なお、今回は土地・建物に関する特例を紹介しました。株式を譲渡したケースにおいても、いくつかの特例を適用できる可能性があります。

参考）国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

譲渡所得税の申告方法

譲渡所得税について確定申告する際の流れは、以下のとおりです。

1. 必要書類を用意する
2. 譲渡所得の内訳書を作成する
3. 確定申告書の第一表・第二表・第三表に記載する
4. 確定申告書を提出する

今回は、マイホームを売却するケースを前提とした申告方法について解説します。

1. 必要書類を用意する

マイホームを売却して譲渡所得が生じた場合は、確定申告前に必要書類を用意しておきましょう。主な書類は、以下のとおりです。

• 土地・建物の登記事項証明書
• 売買契約書の写し
• 仲介手数料の領収書
• 所得控除に関する書類（所得控除を受ける場合）
• マイナンバーがわかる書類
• 還付を受ける場合は、銀行口座がわかるもの

特別控除を受けるために特例を適用する際は、別途書類が必要になることがあります。

2. 譲渡所得の内訳書を作成する

譲渡所得がある場合は、譲渡所得の内訳書を作成しなければなりません。「譲渡所得の内訳書【土地・建物用】」の1〜3ページに、必要事項を記入してください。

1ページ目には、納税者の基本情報を記載します。また、2ページ目は対象不動産に関する情報や売却に関する情報を記載するページです。

3ページ目では、代金や費用について詳しく記載し、譲渡所得金額を計算します。交換・買換えの特例の適用を受ける場合のみ、4ページ目にも記載が必要です。

3. 確定申告書の第一表・第二表・第三表に記載する

譲渡所得の内訳書を作成したら、確定申告書へ転記していきます。まず、確定申告書第一表では「収入金額等」および「所得金額等」の該当欄に金額を記入しましょう。

次に、第二表で所得控除の内容や所得の内訳などを記載します。また、第二表の内容を踏まえたうえで、第一表の「所得から差し引かれる金額」欄にも反映させましょう。

今回のケースのように土地や建物の譲渡による所得がある場合は、第三表（分離課税用）にも記載が必要です。そして、譲渡所得の内訳書を参照しながら、「分離課税」の欄や「税金の計算」欄に金額を記入します。

最後に、第一表の「税金の計算」欄や「その他」欄を確認し、計算結果を整理して完成です。

4. 確定申告書を提出する

確定申告書を完成させたら、所轄の税務署に提出します。主な提出方法は、以下のとおりです。

• スマートフォンやパソコンを使って、e-Taxで送信する
• 所轄の税務署に郵送する
• 所轄の税務署窓口に持ち込む

譲渡所得があるケースで確定申告書を作成する際は、第二表を見て第一表に記載したり、譲渡所得の内訳書を参考にしながら第三表・第一表に記載したりするなど手間がかかります。その点、e-Taxを使用すれば画面の説明に従って金額を入力していくだけで自動で申告書を作成できるため、負担を軽減できます。

譲渡所得を申告しないと損をする？

譲渡所得を申告する必要があるのにもかかわらず対応を怠ると、ペナルティを受ける可能性があるため注意しなければなりません。具体例は、以下のとおりです。

• 無申告加算税
• 重加算税
• 延滞税

ここから、それぞれの概要について解説します。

無申告加算税

対象となる取引があったにもかかわらず、確定申告を忘れてしまった場合には、通常の申告で発生する税額に加えて、「無申告加算税」という税金が加算される罰則があります。無申告加算税は、納付すべき税額に対して50万円までは15％、50万円を超える部分は20%（＊）の税率で課されるため、注意が必要です。

＊2024年1月1日以降に申告期限が到来するものは、50万円までは15％、50万円超300万円までは20％、300万円超は30％

参考）国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき」

重加算税

対象となる取引があったにもかかわらず、隠ぺいしようとした場合は、通常の申告で発生する税額に加えて、「重加算税」という税額が加算されます。重加算税は通常の税率分とは別途に最大40%の課税があります。重加算税は、悪質なものと判断されるときに適用される重い罰則ですので、十分に注意しなければなりません。

延滞税

原則的には、申告しなかった期間の延滞税が加算されますので、通常納税すべき税額よりもかなり負担が増えることになります。そのため、申告を忘れてしまわないように早めに行動することをオススメします。

譲渡所得まとめ

譲渡所得とは、資産を譲渡したときに生じる所得のことです。土地・建物を譲渡した場合、株式などを譲渡した場合、それ以外を譲渡した場合で、計算方法や課税方法が異なります。

また、土地や建物を売却する場合は、所有期間によってかかる税率が異なる点に注意しましょう。譲渡所得が発生した場合は、内容を理解したうえで正しく確定申告しましょう。